Der Schweizer Immobilienmarkt scheint sich bisher von Inflation, Zinswende, Energiepreisen oder Bauteuerung nicht sonderlich beeindrucken zu lassen. Obwohl sich erste Marktreaktionen abzeichnen, kann von einer anstehenden Immobilienkrise keine Rede sein. Ines von der Ohe, Leiterin Research & Marktanalyse bei der CSL Immobilien AG über die aktuellen Entwicklungen am Wohneigentumsmarkt.

Ines von der Ohe, wie hat sich die Nachfrage auf dem Markt für Wohnimmobilien in den letzten Monaten entwickelt?

Grundsätzlich ist das käuferseitige Interesse an Wohneigentum nach wie vor vorhanden. Der Kreis derjenigen, die sich das Eigenheim noch leisten können oder wollen, ist jedoch kleiner geworden. Ein Haupttreiber dafür ist die Verschlechterung des Finanzierungsumfelds, namentlich der Anstieg der Hypothekarzinsen.

Vermutlich drücken aber auch die Inflation und die Energiekrise auf die Kauflaune?

Auf jeden Fall. Steigende Energiekosten, höhere Preise für Baustoffe, aber auch der Anstieg der Konsumentenpreise spielen hier mit rein. Das Leben ist insgesamt teurer geworden. Und auch die Eigenheimpreise sind zuletzt nochmals gestiegen. Damit rückt der Kauf einer Immobilie für immer mehr Haushalte vorerst wieder in weite Ferne. Dies spiegelt sich auch in den Suchabos wider: Im Oktober 2022 wurden schweizweit 14% weniger Suchabos für Eigentumswohnungen gezählt als ein Jahr zuvor. Bei den Einfamilienhäusern können wir gar einen Rückgang um 18% feststellen. Allerdings: Der Rückgang des Kaufinteresses spielt sich auf hohem Niveau ab. Wir bei der CSL Immobilien beobachten in unserer Vermarktungstätigkeit nach wie vor viele gute Angebote und eine intakte Nachfrage – gerade im unteren Preissegment.

Und auf der Angebotsseite? Kommen jetzt mehr Häuser auf den Markt?

Im Stockwerkeigentum hat die Marktliquidität per Oktober 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat leicht zugenommen (schweizweit +6%), insbesondere im Bereich von Bestandsobjekten. Einige Besitzer wollen ihre Immobilie jetzt noch auf dem «Peak» verkaufen, was den grundsätzlich trockenen Markt wieder etwas belebt. Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ins Auge fasst, darf sich gerne bei unseren Experten von «Nextkey» melden. Sie begleiten und unterstützen in allen Bereichen des Immobilienverkaufs und der Finanzierung. Vielleicht ist ja das passende Objekt im Portfolio dabei.  

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Trotzdem sich das Umfeld für den Kauf einer Immobilie zunehmend schwierig gestaltet, haben die Preise zuletzt nochmals angezogen. In unserer Vermarktungstätigkeit stellen wir allerdings auch fest, dass die Zeit von «Phantasten-Preisen» vorbei ist.

Wo sind die Immobilienpreise besonders hoch, wo – im Verhältnis – eher niedrig?

Besonders hoch sind die Immobilienpreise an zentralen Lagen, nahe der grossen Arbeitsplatzzentren. Hier sind die Einkommen vergleichsweise hoch und die Verfügbarkeit von Eigentumsobjekten sehr begrenzt. Aber auch in touristischen Regionen sind die Preise in den vergangenen zwei Jahren gestiegen.

Welche Marktveränderungen lassen sich bei Immobilienanlagen feststellen?

Während der vergangenen Jahre haben Private vermehrt auch Eigentumswohnungen als Anlage gekauft, um diese zu vermieten. Die Finanzierungskosten waren günstig und die Immobilienpreise im Aufwärtstrieb. Kapitalgewinne waren möglich und den privaten Vermietern winkten tolle Renditen. Doch das Blatt hat sich gewendet: Gestiegen sind die Hypothekarzinsen, die Energiekosten und die Baustoffpreise. Das macht das sogenannte Buy-to-let-Geschäft nun wieder unattraktiver.

Wagen wir einen Blick in die Glaskugel. Wie wird sich der Markt für Wohneigentum weiter entwickeln?

Die Zuwanderung präsentierte sich zuletzt wieder dynamischer als auch schon, womit eine wachsende Zusatznachfrage nach Wohnraum einhergeht. Diese wird sich jedoch vor allem in den Mietwohnungsmärkten in und nahe der grossen Arbeitsplatzzentren bemerkbar machen. In den Wohneigentumssegmenten dürfte die Zuwanderung nur leichte Spuren hinterlassen. Dämpfend auf die Nachfrage auswirken werden sich im kommenden Jahr die steigenden Zinsen. Aber auch die Teuerung, insbesondere die anziehenden Energie- und Baustoffpreise, dürften die finanzielle Ausgangslage vieler Haushalte verschlechtert haben und die Nachfrage drücken.